Le privilège de prêteur de deniers expliqué simplement

Vous financez votre premier achat immobilier ? Le privilège de prêteur de deniers peut être un allié précieux, mais encore faut-il le comprendre ! Cette garantie, souvent méconnue, peut vous faire économiser des frais importants et sécuriser votre investissement. Cependant, elle n’est pas adaptée à toutes les situations.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) est une garantie spécifique accordée à un prêteur, généralement une banque ou un établissement financier spécialisé en prêt immobilier, pour un prêt destiné à l’acquisition d’un bien immobilier existant. Il est essentiel de comprendre que cette garantie ne s’applique qu’au financement de l’achat du bien lui-même et non à des travaux de construction, d’extension ou de rénovation. Le PPD offre une sécurité tant pour l’emprunteur que pour le prêteur, participant ainsi à la fluidité du marché immobilier et facilitant l’accès au crédit immobilier. Il permet de réduire certains frais liés à la garantie, ce qui est un atout non négligeable lors d’un achat immobilier, surtout pour les primo-accédants. L’objectif de cet article est de vous guider à travers les spécificités du PPD, en mettant en lumière ses avantages et ses inconvénients, et en identifiant les situations où il se révèle particulièrement pertinent pour sécuriser votre financement immobilier.

Comprendre les mécanismes du PPD : les bases essentielles de cette garantie immobilière

Pour bien comprendre le fonctionnement du PPD, il est crucial de saisir le rôle central du notaire dans sa constitution, le rang de cette garantie par rapport aux autres créanciers, le délai d’inscription impératif à respecter pour qu’elle soit valide, et le montant précis qu’elle couvre en cas de défaut de paiement. Ces éléments sont les piliers du PPD et permettent de sécuriser la transaction immobilière pour toutes les parties impliquées, de l’emprunteur à l’établissement prêteur. Le notaire joue un rôle prépondérant dans la constitution de cette garantie, assurant sa validité juridique et sa conformité aux réglementations en vigueur en matière de droit immobilier. La compréhension du rang du PPD est également fondamentale pour anticiper les conséquences en cas de revente du bien ou de saisie immobilière, car elle détermine l’ordre de priorité des créanciers. Enfin, le respect du délai d’inscription est impératif pour que le privilège soit effectif et protège les intérêts du prêteur en lui assurant une garantie opposable aux tiers.

Le rôle essentiel du notaire dans la constitution du PPD

Le notaire occupe une place centrale et indispensable dans la mise en place du privilège de prêteur de deniers. Il est le seul habilité à rédiger l’acte de prêt, un document juridique essentiel qui précise en détail les modalités du financement immobilier : montant emprunté, taux d’intérêt, durée du prêt, échéances de remboursement, et garanties associées. De plus, il rédige également l’acte constitutif du PPD, qui officialise la garantie hypothécaire accordée au prêteur et qui sera enregistré auprès des services de l’État. Le notaire assure ensuite la publication du PPD au service de la publicité foncière (SPF), une étape cruciale pour rendre la garantie opposable aux tiers, c’est-à-dire pour informer tous les potentiels créanciers de l’existence de ce privilège. Il est fortement recommandé de consulter un notaire dès le début de votre projet immobilier, avant même de signer le compromis de vente, afin de comprendre toutes les implications du PPD et de s’assurer que toutes les formalités sont correctement remplies pour sécuriser votre acquisition. Les honoraires du notaire pour ces prestations sont encadrés par la loi et représentent généralement entre 1 % et 1,5 % du prix d’acquisition du bien immobilier.

Le rang du PPD : une priorité en cas de revente ou de saisie immobilière

Le rang du PPD est un élément déterminant et fondamental en cas de revente du bien immobilier ou de saisie par les créanciers. En général, et c’est là un avantage majeur, le PPD est inscrit en premier rang, juste après le paiement des frais d’acte notarié et des frais de publication de la garantie. Cela signifie concrètement que le prêteur bénéficiant du PPD sera remboursé en priorité absolue sur le prix de vente du bien, avant tous les autres créanciers éventuels. Ce remboursement prioritaire intervient uniquement après le paiement des frais de vente (frais d’agence immobilière, diagnostics obligatoires, etc.) et des éventuelles créances superprivilégiées, comme les impôts dus à l’État (taxe foncière, impôt sur le revenu) ou les charges de copropriété impayées. Pour illustrer ce point de manière concrète, imaginons que vous revendiez un bien immobilier pour un montant de 200 000 euros. Après le paiement des frais de vente et des créances superprivilégiées, il reste un montant disponible de 180 000 euros. Si le montant restant dû au prêteur au titre du PPD est de 150 000 euros, il sera remboursé intégralement et en priorité, laissant un solde de 30 000 euros pour les autres créanciers éventuels.

Le délai impératif d’inscription du PPD : une contrainte à ne pas négliger

Le délai d’inscription du PPD est une contrainte temporelle importante et non négociable à respecter scrupuleusement. Le PPD doit impérativement être inscrit au service de la publicité foncière (SPF), anciennement appelé conservation des hypothèques, dans un délai maximal de deux mois suivant la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition chez le notaire. Le non-respect de ce délai crucial entraîne la perte irrémédiable du privilège de prêteur de deniers, ce qui peut avoir des conséquences financières significatives et préjudiciables pour le prêteur, qui perdrait alors sa garantie prioritaire. Il est donc absolument essentiel de s’assurer, en collaboration avec votre notaire, que toutes les démarches nécessaires à l’inscription du PPD sont entreprises dans les délais impartis. Ce délai est important car il garantit la rapidité et l’efficacité de l’inscription de la garantie, protégeant ainsi les intérêts du prêteur et sécurisant le financement immobilier. Le coût d’inscription du PPD représente environ 0,5 % du montant total emprunté, un investissement modique au regard de la sécurité qu’il procure.

Le montant garanti par le PPD : une protection financière essentielle

Le PPD garantit non seulement le capital emprunté pour l’acquisition immobilière, mais également les intérêts conventionnels (c’est-à-dire les intérêts négociés avec la banque), ainsi que les frais accessoires liés au prêt, dans certaines limites et conditions définies contractuellement. En d’autres termes, le prêteur est assuré d’être remboursé du montant du prêt initial, majoré des intérêts convenus et des éventuels frais liés à la procédure de recouvrement en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Les frais accessoires couverts par le PPD sont généralement plafonnés à un certain pourcentage du capital emprunté, souvent autour de 10 % à 15 %, et peuvent inclure les frais de mise en demeure, les frais d’huissier, et les frais de justice. Il est important de noter que le PPD ne couvre généralement pas les éventuelles pénalités de remboursement anticipé, qui peuvent être dues si l’emprunteur décide de rembourser son prêt avant la date d’échéance prévue. Le montant total garanti par le PPD est donc un élément clé à prendre en compte et à bien comprendre lors de la négociation des termes du prêt immobilier.

Avantages et inconvénients du PPD : analyse comparative pour un choix éclairé en matière de financement immobilier

Le privilège de prêteur de deniers, comme toute garantie financière, présente un ensemble d’avantages et d’inconvénients non négligeables, tant pour l’emprunteur qui souhaite acquérir un bien immobilier que pour le prêteur qui finance l’opération. Une analyse comparative minutieuse et objective de ces différents aspects est absolument essentielle pour déterminer si le PPD est la solution la plus adaptée à votre situation spécifique et à vos besoins particuliers. Il est crucial de peser attentivement les bénéfices potentiels en termes de coûts réduits et de simplicité administrative par rapport aux limitations et aux contraintes qu’il peut engendrer, notamment en termes de flexibilité et d’utilisation pour d’autres projets immobiliers. Comprendre ces nuances et ces subtilités vous permettra de prendre une décision éclairée et de choisir la garantie la plus pertinente pour sécuriser votre projet immobilier et optimiser votre financement.

Avantages du PPD pour l’emprunteur : coûts réduits et procédure simplifiée

• Moins coûteux que l’hypothèque conventionnelle : Les frais d’inscription et de radiation du PPD sont généralement inférieurs de 20 % à 40 % à ceux d’une hypothèque conventionnelle.
• Radiation plus simple et moins chère : La procédure de radiation du PPD est souvent plus rapide (environ 2 à 3 semaines) et moins onéreuse que celle d’une hypothèque, avec des frais réduits de 30 % à 50 %.
• Facilite l’accès au crédit immobilier : Le PPD peut être un argument supplémentaire pour convaincre les banques d’accorder un prêt immobilier, en particulier pour les jeunes acquéreurs ou les personnes disposant d’un apport personnel limité.

L’un des principaux avantages du PPD pour l’emprunteur réside indéniablement dans son coût global généralement inférieur à celui d’une hypothèque conventionnelle. Les frais d’inscription, qui correspondent aux taxes et honoraires liés à l’enregistrement de la garantie auprès du service de la publicité foncière, sont souvent moins élevés pour un PPD, ce qui représente une économie substantielle dès le départ. De même, la procédure de radiation, qui consiste à lever la garantie une fois le prêt immobilier intégralement remboursé, est généralement plus simple et moins coûteuse, ce qui allège les frais de fin de prêt. Cette différence de coût peut représenter une économie non négligeable, allant de quelques centaines à quelques milliers d’euros, surtout lors d’un premier achat immobilier où les dépenses sont nombreuses et où chaque euro compte. Enfin, le PPD peut faciliter l’accès au crédit immobilier en rassurant les banques grâce à sa nature de garantie prioritaire et à son cadre juridique bien défini. Par exemple, pour un prêt immobilier de 200 000 euros, les frais d’une hypothèque classique peuvent atteindre 4 000 euros, tandis que ceux d’un PPD se situent généralement autour de 2 800 euros.

Inconvénients du PPD pour l’emprunteur : limitations et manque de flexibilité

• Ne concerne que l’achat d’un bien existant : Le PPD ne peut en aucun cas être utilisé pour financer la construction d’un bien immobilier neuf, ni pour des travaux de rénovation importants.
• Nécessite un prêt dédié à l’acquisition : Le prêt doit être spécifiquement et exclusivement destiné à l’achat du bien immobilier, ce qui peut limiter la flexibilité financière de l’emprunteur s’il souhaite réaliser d’autres projets en parallèle.
• Moins flexible que l’hypothèque pour de futurs projets : Il est difficile, voire impossible, de réutiliser le PPD pour garantir d’autres prêts ou financer d’autres projets immobiliers ultérieurs, contrairement à l’hypothèque qui offre une plus grande modularité.

Malgré ses avantages indéniables en termes de coûts et de simplicité, le PPD présente également des inconvénients notables pour l’emprunteur. Le plus important est qu’il ne s’applique qu’à l’achat d’un bien immobilier existant (appartement, maison, etc.) et ne peut pas être utilisé pour financer la construction d’une maison individuelle, ni pour des travaux de rénovation, d’extension ou d’amélioration du logement. De plus, le prêt garanti par le PPD doit être spécifiquement dédié à l’acquisition du bien, ce qui peut limiter la flexibilité financière de l’emprunteur s’il souhaite réaliser d’autres investissements ou projets en parallèle. Enfin, le PPD est beaucoup moins flexible que l’hypothèque conventionnelle pour de futurs projets immobiliers, car il est difficile, voire impossible, de le réutiliser pour garantir d’autres prêts ou pour financer de nouveaux investissements. Par exemple, une hypothèque conventionnelle peut être réutilisée, sous certaines conditions, dans un délai de 20 ans à 30 ans, offrant ainsi une plus grande souplesse financière à l’emprunteur.

Avantages du PPD pour le prêteur : une garantie prioritaire et sécurisée

• Garantie prioritaire : Le prêteur est remboursé en priorité absolue en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, ce qui minimise son risque de perte financière.
• Sécurité juridique : Le PPD est encadré par un cadre légal bien défini et sécurisant, ce qui réduit les risques de litiges et facilite les procédures de recouvrement en cas de problème.

Pour le prêteur, qu’il s’agisse d’une banque ou d’un établissement financier spécialisé, le PPD offre une garantie prioritaire et particulièrement avantageuse en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Cette priorité de remboursement assure au prêteur de récupérer une partie substantielle, voire la totalité, du capital prêté, ainsi que les intérêts conventionnels et les frais accessoires engagés. De plus, le PPD est encadré par un cadre légal bien défini et sécurisant, ce qui minimise les risques juridiques pour le prêteur et facilite les procédures de recouvrement amiable ou judiciaire. Le PPD est donc un outil essentiel pour sécuriser les prêts immobiliers et encourager les banques à financer l’acquisition de biens existants, contribuant ainsi à la dynamisation du marché immobilier. Le taux de recouvrement moyen en cas de défaut de paiement avec un PPD est estimé à environ 85 % à 90 %, ce qui témoigne de son efficacité en tant que garantie.

Inconvénients du PPD pour le prêteur : manque de flexibilité et risque lié au délai d’inscription

• Moins flexible que l’hypothèque : Le PPD est moins adaptable à des situations complexes, telles que des modifications du prêt initial (changement de taux, report d’échéances) ou des transferts de garantie sur un autre bien.
• Risque lié au non-respect du délai d’inscription : Le prêteur doit être particulièrement vigilant quant au respect du délai impératif de deux mois pour l’inscription du PPD au service de la publicité foncière, sous peine de perdre sa garantie prioritaire.

Le PPD, bien que globalement sécurisant et avantageux pour le prêteur, présente également quelques inconvénients à prendre en considération. Il est notamment moins flexible que l’hypothèque conventionnelle et moins adaptable à des situations complexes ou imprévues, telles que des modifications substantielles du prêt initial (changement de taux d’intérêt, report d’échéances, etc.) ou des transferts de garantie sur un autre bien immobilier en cas de déménagement de l’emprunteur. De plus, le prêteur doit être particulièrement vigilant et rigoureux quant au respect du délai d’inscription de deux mois, car le non-respect de ce délai crucial entraîne la perte du privilège et affaiblit considérablement sa garantie. Ce délai exige une coordination efficace et sans faille entre la banque et le notaire pour garantir l’enregistrement du PPD dans les temps. Si le délai n’est pas respecté, la banque peut potentiellement perdre jusqu’à 100 % du capital prêté, ce qui représente un risque financier majeur.

PPD vs. hypothèque conventionnelle : lequel choisir pour votre projet immobilier ?

Le choix optimal entre le PPD et l’hypothèque conventionnelle est une décision stratégique qui dépend étroitement de votre situation personnelle, des caractéristiques de votre projet immobilier et de vos priorités financières. Il est donc essentiel de comparer attentivement les deux options en tenant compte de leurs avantages et de leurs inconvénients respectifs, ainsi que de vos besoins spécifiques en termes de flexibilité, de coûts et de perspectives d’avenir. Un tableau comparatif synthétique peut vous aider à visualiser les différences clés entre les deux types de garanties et à prendre une décision éclairée, en fonction de vos objectifs et de vos contraintes. N’hésitez pas à solliciter l’avis éclairé d’un notaire, d’un courtier en prêt immobilier ou d’un conseiller financier pour obtenir un conseil personnalisé et adapté à votre situation particulière.

Tableau comparatif : PPD vs. hypothèque conventionnelle

Situations où le PPD est préférable : simplicité et économies pour l’achat d’un bien existant

Le PPD est généralement préférable et plus avantageux dans les situations suivantes : achat d’un bien immobilier existant (appartement, maison) financé par un prêt unique et spécifiquement dédié à l’acquisition, volonté de minimiser au maximum les frais de garantie et les coûts annexes liés au financement, besoin d’une procédure de radiation simple et rapide en cas de revente anticipée du bien. Si vous achetez un appartement ou une maison existante et que vous n’avez pas besoin de financer des travaux importants de rénovation ou d’amélioration, le PPD peut être une option particulièrement intéressante pour réduire significativement les coûts de garantie et simplifier les démarches administratives. De plus, si vous anticipez une revente rapide du bien dans les années à venir, la procédure de radiation simplifiée du PPD peut être un atout non négligeable pour faciliter la transaction. En moyenne, le coût total d’un PPD peut être jusqu’à 30 % inférieur à celui d’une hypothèque conventionnelle, ce qui représente une économie substantielle pour l’acquéreur.

Situations où l’hypothèque est préférable : flexibilité et projets immobiliers complexes

L’hypothèque conventionnelle est généralement préférable et plus adaptée dans les situations suivantes : financement de la construction d’une maison individuelle, réalisation de travaux importants de rénovation, d’extension ou d’amélioration d’un logement existant, projet immobilier complexe impliquant plusieurs sources de financement, besoin de flexibilité pour de futurs projets immobiliers, volonté de pouvoir réutiliser la garantie pour d’autres prêts ou investissements. Si vous construisez une maison, si vous réalisez des travaux importants de rénovation, d’extension ou d’amélioration et si vous envisagez de financer d’autres projets immobiliers dans le futur, l’hypothèque conventionnelle offre une plus grande flexibilité et de plus nombreuses possibilités de réutilisation de la garantie. Elle permet notamment de réutiliser la garantie pour d’autres prêts ou de la transférer sur un autre bien immobilier en cas de déménagement ou de nouvel investissement. Par exemple, l’hypothèque conventionnelle peut être utilisée pour garantir des prêts allant jusqu’à 120 % de la valeur du bien, offrant ainsi une marge de financement plus importante pour les projets complexes.

Conseil personnalisé : la clé d’un choix éclairé pour votre financement immobilier

Il est primordial de consulter un notaire, un courtier en prêt immobilier ou un conseiller financier indépendant pour déterminer la solution de garantie la plus adaptée à votre situation spécifique et à vos besoins particuliers. Ces professionnels expérimentés pourront analyser en détail votre projet immobilier, vos objectifs financiers et votre profil d’emprunteur afin de vous conseiller au mieux et de vous aider à prendre une décision éclairée. Ils vous aideront à comparer les coûts et les avantages du PPD et de l’hypothèque conventionnelle, en tenant compte de tous les paramètres pertinents, et à choisir la garantie la plus pertinente pour sécuriser votre investissement immobilier et optimiser votre financement. Un conseil personnalisé vous permettra d’éviter les erreurs coûteuses et de réaliser des économies significatives sur le long terme. En moyenne, le coût d’une consultation approfondie avec un notaire ou un conseiller financier se situe entre 150 euros et 400 euros, un investissement judicieux au regard des enjeux financiers.

Cas particuliers et points d’attention : approfondir la compréhension du PPD pour une gestion optimale

Au-delà des bases essentielles, il est important de prendre en compte certains cas particuliers et points d’attention spécifiques liés au PPD, afin d’approfondir votre compréhension et de vous permettre une gestion optimale de cette garantie. La gestion du PPD en cas de divorce, la procédure de radiation anticipée en cas de revente du bien immobilier, l’impact d’un éventuel regroupement de crédits sur le PPD, et la comparaison pertinente avec le cautionnement sont autant d’aspects à considérer pour anticiper les difficultés et prendre les décisions les plus appropriées en fonction de votre situation personnelle et de l’évolution de votre projet immobilier. Une attention particulière à ces éléments spécifiques vous permettra d’éviter les erreurs potentielles et de sécuriser au mieux votre investissement.

PPD et divorce : comment gérer la garantie en cas de séparation ?

En cas de divorce ou de séparation, la gestion du PPD dépend étroitement du régime matrimonial des époux et des modalités de partage des biens définies lors de la procédure de divorce. Si le bien immobilier financé par le PPD est un bien commun acquis pendant le mariage, il devra obligatoirement être inclus dans le partage des biens entre les époux. Plusieurs options sont alors envisageables : le bien peut être attribué à l’un des époux, qui devra alors racheter la part de l’autre en lui versant une soulte compensatoire, ou le bien peut être vendu d’un commun accord, et le prix de vente sera partagé entre les époux selon les règles du régime matrimonial. Dans tous les cas de figure, il est nécessaire de procéder à la radiation du PPD une fois le prêt immobilier intégralement remboursé ou transféré au nom de l’époux qui conserve le bien. Il est fortement recommandé de consulter un notaire spécialisé en droit de la famille pour déterminer la meilleure solution juridique et financière en fonction de votre situation personnelle et de vos intérêts. Les frais de partage des biens en cas de divorce représentent généralement entre 2 % et 3 % de la valeur totale du patrimoine commun.

PPD et revente du bien : la procédure de radiation anticipée en détail

En cas de revente du bien immobilier avant la fin de la durée initiale du prêt garanti par le PPD, il est impératif de procéder à la radiation anticipée du PPD. Cette procédure consiste à lever la garantie hypothécaire avant le terme initialement prévu, afin de permettre à l’acquéreur du bien d’obtenir un nouveau financement auprès de sa banque et de prendre possession du bien sans être grevé par l’ancien PPD. La radiation anticipée du PPD nécessite obligatoirement le remboursement intégral du prêt immobilier garanti, soit par l’apport personnel du vendeur, soit par le biais du nouveau prêt contracté par l’acquéreur. Une fois le prêt initial remboursé dans son intégralité, le notaire procède à la radiation du PPD auprès du service de la publicité foncière (SPF), en accomplissant les formalités administratives nécessaires. Il est important de noter que la radiation anticipée peut potentiellement entraîner des pénalités de remboursement anticipé, selon les modalités contractuelles prévues dans le contrat de prêt initial. Ces pénalités sont généralement plafonnées à 3 % du capital restant dû, avec un maximum de six mois d’intérêts sur le capital remboursé.

PPD et regroupement de crédits : impact et précautions à prendre

Le PPD peut être significativement impacté par une opération de regroupement de crédits, qui consiste à substituer un ou plusieurs prêts existants (prêt immobilier, prêts à la consommation, etc.) par un nouveau prêt unique, avec une mensualité réduite et une durée de remboursement plus longue. Si le prêt immobilier garanti par le PPD est inclus dans le regroupement de crédits, il est généralement nécessaire de procéder à la radiation du PPD initial et à la constitution d’une nouvelle garantie (hypothèque conventionnelle ou cautionnement) sur le nouveau prêt regroupé. Il est donc essentiel de comparer attentivement les coûts et les avantages du regroupement de crédits, en tenant compte des frais de radiation du PPD existant et des frais de constitution de la nouvelle garantie, ainsi que des éventuelles pénalités de remboursement anticipé. Dans certains cas, il peut être plus avantageux financièrement de conserver le prêt immobilier initial garanti par le PPD et de ne regrouper que les autres crédits à la consommation. Le coût d’une opération de regroupement de crédits varie généralement entre 1 % et 5 % du montant total regroupé, selon les établissements financiers et les types de prêts concernés.

PPD et caution : comparaison et choix de la garantie la plus adaptée

Le PPD et le cautionnement sont deux types de garanties financières distinctes qui peuvent être utilisées pour sécuriser un prêt immobilier. Le PPD est une garantie réelle, qui porte directement sur le bien immobilier lui-même et qui confère au prêteur un droit de priorité en cas de revente ou de saisie du bien. Le cautionnement, quant à lui, est une garantie personnelle, qui est fournie par un organisme de caution (société de caution mutuelle, compagnie d’assurance, etc.) qui s’engage à se substituer à l’emprunteur en cas de défaut de paiement. Le choix optimal entre le PPD et le cautionnement dépend de plusieurs facteurs, tels que votre profil d’emprunteur (revenus, apport personnel, situation professionnelle), les exigences spécifiques de la banque, et les coûts respectifs des deux types de garanties. Le cautionnement peut être plus facile et plus rapide à obtenir que le PPD, mais il peut également être plus coûteux à long terme, car les frais de caution ne sont généralement pas restitués à la fin du prêt. Il est donc crucial de comparer attentivement les coûts et les avantages des deux options avant de prendre une décision. En moyenne, le coût d’une caution varie entre 0,8 % et 1,5 % du montant total emprunté, mais ce coût peut varier considérablement selon les organismes de caution.

Importance cruciale de la simulation : anticiper les coûts et optimiser votre financement

Il est absolument essentiel de réaliser une simulation de coûts complète et précise, incluant tous les frais liés à la garantie (frais d’inscription, frais de radiation, frais de cautionnement, éventuelles pénalités de remboursement anticipé, frais de dossier, etc.), afin de comparer objectivement le PPD et l’hypothèque conventionnelle et de choisir l’option la plus économique et la plus adaptée à votre situation financière. Cette simulation détaillée vous permettra de visualiser l’ensemble des dépenses liées à chaque option de garantie et de choisir celle qui minimise vos coûts globaux et optimise votre financement immobilier. N’oubliez pas de prendre en compte tous les paramètres pertinents, tels que la durée du prêt, le taux d’intérêt, le montant de l’apport personnel, et les éventuels frais de courtage. Des simulateurs en ligne gratuits peuvent vous fournir une estimation indicative des coûts liés aux différentes garanties, mais il est fortement recommandé de consulter un professionnel pour obtenir une simulation personnalisée et précise, tenant compte de tous les aspects de votre projet immobilier.